آگهی ساختمان

قوانین طلایی مشارکت در ساخت

مقالات

۱۵ مرداد ۱۴۰۰ 76 بازدید
آگهی ساختمان
مشارکت در ساخت

قوانین طلایی مشارکت در ساخت

قوانین طلایی مشارکت در ساخت مشارکت در ساخت عبارت است از قراردادی که بین طرفین صورت می¬گیرد و به بازسازی یا ساخت یک ملک منجر می¬شود. در واقع یک طرف قرارداد مالک یا مالکان یک زمین یا مٌلکی قدیمی هستند و در طرف دیگر صاحب سرمایه پروژه حضور دارد که اقدام به ساخت خواهد کرد؛ در واقع صاحب سرمایه را سازنده پروژه می¬نامند. امروزه قرارداد مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای مهم در زمینه ساخت و ساز است و توجه بسیاری از صاحبان ملک و سرمایه را به خود جلب کرده است. به منظور اینکه طرفین قرارداد در پایان پروژه به نحو احسن سهم و سود خود را از مشارکت دریافت کنند باید نکات مهمی را در این فرایند در نظر گرفت. در این مقاله ضمن بررسی چگونگی مشارکت در ساخت و وظایف طرفین قرارداد، به نحوه ایجاد قرارداد و نکات حقوقی آن می¬پردازیم.    مشارکت در ساخت  مشارکت در ساخت یعنی چه؟ همانطور که گفته شد، مشارکت در ساخت به قراردادی گفته می¬شود که بین مالک زمین و صاحب سرمایه بسته می¬شود. صاحب سرمایه یا سازنده پروژه می¬تواند یک شرکت خدماتی پیمانکاری یا ساخت و ساز باشد. طرف دوم قرارداد، عملیات ساخت و یا نوسازی را در ملک صاحب زمین اجرا می¬کند. در نهایت مطابق قرارداد، هر یک از طرفین، سهم و سود خود را از پروژه برداشت می¬کند.    قرارداد مشارکت در ساخت  تعهداتی که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت باید به آن پایبند باشند مالک زمین و صاحب سرمایه دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت هستند. هر کدام از طرفین برای به سرانجام رسیدن پروژه، باید به تعهداتی عمل کنند.   تعهدات صاحب زمین مهم¬ترین وظیفه صاحب ملک، تحویل زمین مورد نظر به صاحب سرمایه برای ساخت و ساز است. در واقع بدون تحویل زمین، امکان شروع عملیات مشارکت در ساخت وجود ندارد.   تعهدات صاحب سرمایه صاحب سرمایه بعد از تحویل زمین، موظف به اجرای تعهدات خود در قرارداد مشارکت در ساخت است. طبق قوانین قرارداد، سازنده پروژه موظف به پرداخت هزینه¬های اداری و ساختمانی مربوط به پروژه است. همچنین صاحب سرمایه در زمان عملیات ساخت و نوسازی باید مبلغی را تحت عنوان اجاره¬بها به صاحب زمین پرداخت کند. از طرفی پرداخت هزینه¬های مربوط به جرایم ساخت و ساز در اجرای پروژه مانند فضای سبز یا مسائل نظام مهندسی و غیره نیز بر عهده طرف صاحب سرمایه است. سازنده پروژه باید طبق زمانبندی مشخصی نسبت به ارائه گزارش از روند پیشرفت ساخت و نوسازی به صاحب زمین اقدام کند. اما باید توجه کرد که صاحب سرمایه نسبت به پرداخت بدهی¬های سابق زمین به شهرداری یا غیره تعهدی ندارد.     میزان سود طرفین از مشارکت در ساخت  میزان سهم و سود طرفین قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهم¬ترین مزیت¬های مشارکت در ساخت، میزان سودی است که دو طرف قرارداد در کوتاه¬ترین زمان به آن دست پیدا می¬کنند. اما به منظور جلوگیری از ضایع شدن حقوق صاحب ملک و صاحب سرمایه، باید قوانین حقوقی و عرفی حاکم بر محاسبه سهم طرفین در قرارداد را بدانیم.  قانون رایج در تهران و اکثر شهرهای بزرگ برای تقسیم سهم بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت به این صورت است که سهم 55 تا 60 درصدی را برای صاحب زمین و سهم 45 تا 50 درصدی را برای صاحب سرمایه و مجری طرح در نظر می¬گیرند. البته این میزان با توجه به شرایط بازار مسکن ممکن است متغیر باشد. علاوه¬ بر این همانطور که گفته شد، مبلغی تحت عنوان بلاعوض در طول مدت اجرای پروژه، توسط صاحب سرمایه به صاحب ملک پرداخت می¬شود. آنچه که باید در تعیین میزان سهم و میزان مبلغ بلاعوض در قرارداد به آن توجه کرد، مراجعه به کارشناسان متخصص و حرفه¬ای برای ارزش¬گذاری ملک و بررسی نوسانات قیمت¬ها در بازار مسکن است.   چگونگی تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت امری ضروری و مستلزم توجه به نکات مهمی است. چرا که بعد از نوشته شدن قرارداد، طرفین حق بر هم زدن آن را نخواهند داشت. در تنظیم قرارداد باید موارد زیر را در نظر گرفت؛ •	قرارداد مشارکت در ساخت حتما باید در دفتر اسناد رسمی و یا دفتر وکالت منعقد شود تا هیچ گونه مشکلی در رابطه با ضمانت اجرایی آن در آینده به وجود نیاید. •	تمام تعهدات طرفین قرارداد باید به صورت کامل و با جزئیات ذکر شود. طرفین نسبت به تعهدات غیر مکتوب در قرارداد هیچ گونه مسئولیتی ندارند. •	میزان سهم و سود دو طرف از پروژه و نحوه برداشت آنها باید به طور کامل در قرارداد نوشته شود. •	تمامی شروط دو طرف قرارداد برای استحکام ضمانت اجرای مشارکت در ساخت، باید در قرارداد قید شود.  مراحل پروژه مشارکت در ساخت تعیین برنامه زمابندی برای مشارکت در ساخت بسیار ضروری است. با ذکر زمانبندی تعیین شده در قرارداد، می¬توان مدعی تخلف یا کم¬کاری طرف مقابل شد و به صورت قانونی این ادعا را پیگیری کرد.    اجرای پروژه مشارکت در ساخت  شروع پروژه مشارکت در ساخت زمان دقیق شروع پروژه مشارکت در ساخت باید در قرارداد ذکر شود؛ پیش از آن، مالک زمین باید تمام زمینه¬های لازم برای تحویل ملک و آغاز فرایند ساخت و ساز را فراهم کند.  انتقال سند به نام سازنده نکته مهمی که باید طرف صاحب ملک به آن توجه کند، عدم انتقال سند زمین مورد نظر به نام سازنده پروژه است. بعد از آنکه پروژه طبق زمانبندی تا 50 درصد پیش رفت، سازنده می¬تواند خواستار تنظیم سند ملک به میزان سهم خود شود. در انتقال سند باید ضمانت¬های اجرایی از طرف سازنده و همینطور ضمانت ارائه سهم کامل سازنده در پایان پروژه از طرف صاحب ملک، در نظر گرفته شوند. همچنین می¬توان انتقال سهم سازنده را در طی چند مرحله از پروژه مشارکت در ساخت که در قرارداد ذکر شده، انجام داد. به این ترتیب بعد از پایان هر مرحله و با توجه به شروط محقق شده، میزانی از سهم سازنده به وی منتقل می¬شود.   نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت •	برای انجام مشارکت در ساخت باید اطمینان از مفاد قرارداد و نتیجه کار برای دو طرف حاصل شود. به این منظور باید نکات مهم و اصولی را در نظر گرفت که در ادامه به تعدادی از آنها اشاره می¬کنیم؛ •	باید ادعای صاحب زمین و رسمی بودن سند ملک را بررسی کرد. •	تمام هزینه¬ها، میزان سود طرفین، مدت زمان اجرای طرح و شروط طرفین باید با ذکر جزئیات در قرارداد نوشته شود. •	ضمانت اجرایی برای طرفین نسبت به تعهدات آنها باید در نظر گرفته شود. •	از دادن وکالت غیرضروری به طرف مقابل و امضای هر گونه قرارداد مبهم و غیرضروری خودداری کنید. •	استفاده از چک معتبر بانکی به جای سفته در قرارداد مشارکت در ساخت توصیه می¬شود. •	شرایط تاخیر در زمان اجرای طرح، نقض تعهدات، فسخ قرارداد از سوی طرفین و میزان خسارت-های احتمالی در شرایط مختلف به طور کامل بررسی و در قرار داد ذکر شود.    مشارکت در ساخت  سخن پایانی با وجود آنکه مشارکت در ساخت یکی از بهترین و ساده¬ترین راه¬ها برای ساخت یا نوسازی با حداقل انرژی و سرمایه است و از طرفی مزایای زیادی برای طرفین قرارداد دارد؛ اما باید در نظر گرفت که عدم آگاهی از مسائل حقوقی و قوانین حاکم بر قرارداد، می¬تواند منجر به خسارت¬های بسیار زیادی برای صاحب ملک یا صاحب سرمایه شود. بنابراین برای انجام مشارکت در ساخت حتما از صحت ادعای طرف مقابل خود اطمینان حاصل کنید و شرکت¬های معتبر پیمانکاری را برای مشارکت انتخاب کنید.

مشارکت در ساخت عبارت است از قراردادی که بین طرفین صورت می­گیرد و به بازسازی یا ساخت یک ملک منجر می­شود. در واقع یک طرف قرارداد مالک یا مالکان یک زمین یا مٌلکی قدیمی هستند و در طرف دیگر صاحب سرمایه پروژه حضور دارد که اقدام به ساخت خواهد کرد؛ در واقع صاحب سرمایه را سازنده پروژه می­نامند.

امروزه قرارداد مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای مهم در زمینه ساخت و ساز است و توجه بسیاری از صاحبان ملک و سرمایه را به خود جلب کرده است. به منظور اینکه طرفین قرارداد در پایان پروژه به نحو احسن سهم و سود خود را از مشارکت دریافت کنند باید نکات مهمی را در این فرایند در نظر گرفت.

در این مقاله ضمن بررسی چگونگی مشارکت در ساخت و وظایف طرفین قرارداد، به نحوه ایجاد قرارداد و نکات حقوقی آن می­پردازیم.

 

مشارکت در ساخت

 

مشارکت در ساخت یعنی چه؟

همانطور که گفته شد، مشارکت در ساخت به قراردادی گفته می­شود که بین مالک زمین و صاحب سرمایه بسته می­شود. صاحب سرمایه یا سازنده پروژه می­تواند یک شرکت خدماتی پیمانکاری یا ساخت و ساز باشد. طرف دوم قرارداد، عملیات ساخت و یا نوسازی را در ملک صاحب زمین اجرا می­کند. در نهایت مطابق قرارداد، هر یک از طرفین، سهم و سود خود را از پروژه برداشت می­کند.

قرارداد مشارکت در ساخت

 

تعهداتی که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت باید به آن پایبند باشند

مالک زمین و صاحب سرمایه دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت هستند. هر کدام از طرفین برای به سرانجام رسیدن پروژه، باید به تعهداتی عمل کنند.

 

تعهدات صاحب زمین

مهم­ترین وظیفه صاحب ملک، تحویل زمین مورد نظر به صاحب سرمایه برای ساخت و ساز است. در واقع بدون تحویل زمین، امکان شروع عملیات مشارکت در ساخت وجود ندارد.

 

تعهدات صاحب سرمایه

صاحب سرمایه بعد از تحویل زمین، موظف به اجرای تعهدات خود در قرارداد مشارکت در ساخت است. طبق قوانین قرارداد، سازنده پروژه موظف به پرداخت هزینه­های اداری و ساختمانی مربوط به پروژه است. همچنین صاحب سرمایه در زمان عملیات ساخت و نوسازی باید مبلغی را تحت عنوان اجاره­بها به صاحب زمین پرداخت کند. از طرفی پرداخت هزینه­های مربوط به جرایم ساخت و ساز در اجرای پروژه مانند فضای سبز یا مسائل نظام مهندسی و غیره نیز بر عهده طرف صاحب سرمایه است.

سازنده پروژه باید طبق زمانبندی مشخصی نسبت به ارائه گزارش از روند پیشرفت ساخت و نوسازی به صاحب زمین اقدام کند. اما باید توجه کرد که صاحب سرمایه نسبت به پرداخت بدهی­های سابق زمین به شهرداری یا غیره تعهدی ندارد.

 

میزان سود طرفین از مشارکت در ساخت

 

میزان سهم و سود طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از مهم­ترین مزیت­های مشارکت در ساخت، میزان سودی است که دو طرف قرارداد در کوتاه­ترین زمان به آن دست پیدا می­کنند. اما به منظور جلوگیری از ضایع شدن حقوق صاحب ملک و صاحب سرمایه، باید قوانین حقوقی و عرفی حاکم بر محاسبه سهم طرفین در قرارداد را بدانیم.

قانون رایج در تهران و اکثر شهرهای بزرگ برای تقسیم سهم بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت به این صورت است که سهم 55 تا 60 درصدی را برای صاحب زمین و سهم 45 تا 50 درصدی را برای صاحب سرمایه و مجری طرح در نظر می­گیرند. البته این میزان با توجه به شرایط بازار مسکن ممکن است متغیر باشد. علاوه­ بر این همانطور که گفته شد، مبلغی تحت عنوان بلاعوض در طول مدت اجرای پروژه، توسط صاحب سرمایه به صاحب ملک پرداخت می­شود.

آنچه که باید در تعیین میزان سهم و میزان مبلغ بلاعوض در قرارداد به آن توجه کرد، مراجعه به کارشناسان متخصص و حرفه­ای برای ارزش­گذاری ملک و بررسی نوسانات قیمت­ها در بازار مسکن است.

 

چگونگی تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت امری ضروری و مستلزم توجه به نکات مهمی است. چرا که بعد از نوشته شدن قرارداد، طرفین حق بر هم زدن آن را نخواهند داشت. در تنظیم قرارداد باید موارد زیر را در نظر گرفت؛

  • قرارداد مشارکت در ساخت حتما باید در دفتر اسناد رسمی و یا دفتر وکالت منعقد شود تا هیچ گونه مشکلی در رابطه با ضمانت اجرایی آن در آینده به وجود نیاید.
  • تمام تعهدات طرفین قرارداد باید به صورت کامل و با جزئیات ذکر شود. طرفین نسبت به تعهدات غیر مکتوب در قرارداد هیچ گونه مسئولیتی ندارند.
  • میزان سهم و سود دو طرف از پروژه و نحوه برداشت آنها باید به طور کامل در قرارداد نوشته شود.
  • تمامی شروط دو طرف قرارداد برای استحکام ضمانت اجرای مشارکت در ساخت، باید در قرارداد قید شود.

 

مراحل پروژه مشارکت در ساخت

تعیین برنامه زمابندی برای مشارکت در ساخت بسیار ضروری است. با ذکر زمانبندی تعیین شده در قرارداد، می­توان مدعی تخلف یا کم­کاری طرف مقابل شد و به صورت قانونی این ادعا را پیگیری کرد.

 

اجرای پروژه مشارکت در ساخت

 

شروع پروژه مشارکت در ساخت

زمان دقیق شروع پروژه مشارکت در ساخت باید در قرارداد ذکر شود؛ پیش از آن، مالک زمین باید تمام زمینه­های لازم برای تحویل ملک و آغاز فرایند ساخت و ساز را فراهم کند.

 

انتقال سند به نام سازنده

نکته مهمی که باید طرف صاحب ملک به آن توجه کند، عدم انتقال سند زمین مورد نظر به نام سازنده پروژه است. بعد از آنکه پروژه طبق زمانبندی تا 50 درصد پیش رفت، سازنده می­تواند خواستار تنظیم سند ملک به میزان سهم خود شود. در انتقال سند باید ضمانت­های اجرایی از طرف سازنده و همینطور ضمانت ارائه سهم کامل سازنده در پایان پروژه از طرف صاحب ملک، در نظر گرفته شوند.

همچنین می­توان انتقال سهم سازنده را در طی چند مرحله از پروژه مشارکت در ساخت که در قرارداد ذکر شده، انجام داد. به این ترتیب بعد از پایان هر مرحله و با توجه به شروط محقق شده، میزانی از سهم سازنده به وی منتقل می­شود.

 

نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت

  • برای انجام مشارکت در ساخت باید اطمینان از مفاد قرارداد و نتیجه کار برای دو طرف حاصل شود. به این منظور باید نکات مهم و اصولی را در نظر گرفت که در ادامه به تعدادی از آنها اشاره می­کنیم؛
  • باید ادعای صاحب زمین و رسمی بودن سند ملک را بررسی کرد.
  • تمام هزینه­ها، میزان سود طرفین، مدت زمان اجرای طرح و شروط طرفین باید با ذکر جزئیات در قرارداد نوشته شود.
  • ضمانت اجرایی برای طرفین نسبت به تعهدات آنها باید در نظر گرفته شود.
  • از دادن وکالت غیرضروری به طرف مقابل و امضای هر گونه قرارداد مبهم و غیرضروری خودداری کنید.
  • استفاده از چک معتبر بانکی به جای سفته در قرارداد مشارکت در ساخت توصیه می­شود.
  • شرایط تاخیر در زمان اجرای طرح، نقض تعهدات، فسخ قرارداد از سوی طرفین و میزان خسارت­های احتمالی در شرایط مختلف به طور کامل بررسی و در قرار داد ذکر شود.

 

مشارکت در ساخت

 

سخن پایانی

با وجود آنکه مشارکت در ساخت یکی از بهترین و ساده­ترین راه­ها برای ساخت یا نوسازی با حداقل انرژی و سرمایه است و از طرفی مزایای زیادی برای طرفین قرارداد دارد؛ اما باید در نظر گرفت که عدم آگاهی از مسائل حقوقی و قوانین حاکم بر قرارداد، می­تواند منجر به خسارت­های بسیار زیادی برای صاحب ملک یا صاحب سرمایه شود. بنابراین برای انجام مشارکت در ساخت حتما از صحت ادعای طرف مقابل خود اطمینان حاصل کنید و شرکت­های معتبر پیمانکاری را برای مشارکت انتخاب کنید.

اشتراک گذاری

مطالب مرتبط

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *